Petro Tsybulia │ 02.07.2019

Що таке інвестиційні фонди нерухомості або REIT, як інвестувати та скільки можна заробити

Тема інвестування у фізичну нерухомість в Україні чи за її межами дуже популярна. Зазвичай інвестиції в нерухомість розглядаються як основний інструмент збереження та примноження коштів. Проте нерухомість в Україні останні 10 років тільки знижується в ціні, та й ризики інвестування в один об’єкт в одній країні дуже високі. На додаток, при виборі об'єкта для інвестування необхідно провести детальний аналіз зібраної інформації із залученням різного роду спеціалістів.
Тому, щоб зменшити ризики та уникнути ситуації із заморожуванням капіталу в неліквідних об’єктах, рекомендовано інвестувати в нерухомість в межах 20 % від усього капіталу, призначеного для інвестування.
Якщо виходити з того, що середня вартість квартири в Києві 40 000 $, то розмір капіталу, в якому доля нерухомості 20%, має бути 200 000 $. Якщо в інвестора капітал менший або у нього всього 40 000 $, як бути в такій ситуації? Відмовитись від інвестування в нерухомість?
На щастя, є інший спосіб інвестування в нерухомість – купівля інвестиційних фондів нерухомості, або REIT.

Що таке інвестиційні фонди нерухомості REIT?

REIT (real estate investment trust), або трастові фонди інвестицій в нерухомість, – це компанії, які володіють, управляють чи фінансують нерухомість, що генерує доходи.
Фонди нерухомості працюють за простим принципом: вони акумулюють гроші інвесторів та купують на них нерухомість. Купуючи акцію або пай REIT-фонду інвестор стає власником невеликої частини тисячі об’єктів нерухомості й отримує відсоток від здачі їх в оренду у вигляді дивідендів. Всю роботу з обслуговування нерухомості, пошуку орендарів, ремонту, страхування фонд бере на себе, а інвестор отримує постійний дохід на свій рахунок та бере участь в рості капіталізації фонду.
REIT-фонди інвестують у більшість типів нерухомості, у тому числі офіси, багатоквартирні будинки, склади, торговельні центри, медичні установи, центри обробки даних, вежі для мобільного зв’язку, інфраструктуру та готелі. Більшість REIT фокусуються на певному типі нерухомості, але деякі тримають різноманітні типи нерухомості у своїх портфелях.
Наприклад, взаємний фонд глобальної нерухомості Janus Henderson Global Property (доступний для інвестування через продукти unit-linked) має у своєму портфелі фізичну нерухомість, яка знаходиться в США, Японії, Німеччині, Великобританії, Австралії та в інших країнах. А також такі типи нерухомості, як офісні приміщення та індустріальні об’єкти, готелі та торговельні центри, компанії, які займаються будівництвом та управлінням нерухомістю тощо.

Алокація (розподілення) активів взаємного фонду Janus Henderson Global Property. Джерело: janushenderson.com.

Наскільки надійні інвестиції в фонди нерухомості?

Однією з недооцінених переваг REIT є їхня стійкість до банкрутства, навіть у періоди важких економічних проблем. У 2007-2010 роках США пережили найгірший спад після Великої депресії. Саме в цей час мали б масово банкрутувати REIT-фонди. Але скільки публічних фондів нерухомості збанкрутували? Один.
REIT-фонди з їх значними матеріальними активами нерухомості виявилися дуже стійкими до банкрутства.
Щобільше, діяльність REIT-фондів контролюється регулятором (Комісією з цінних паперів США). Вони зобов’язані надавати публічні фінансові звіти про свою діяльність, з якими може ознайомитись будь-який інвестор.
● REIT повинні відповідати певним критеріям регулятора, основні з них такі:● REIT повинен щорічно виплачувати своїм інвесторам не менше 90% свого доходу у вигляді дивідендів.● REIT повинен отримувати не менше 75% свого валового доходу із джерел, що пов’язані з нерухомістю.● REIT повинен інвестувати принаймні 75% своїх активів у нерухоме майно.
З повним переліком вимог можна ознайомитись на сайті регулятора.

Основні відмінності інвестування в фізичну нерухомість від фондів нерухомості

Ліквідність. REITs можна купити або продати в будь-який момент за ринковими цінами, натомість фізичну нерухомість можна швидко продати лише зі значною знижкою.
Гнучкість. Є можливість купити або продати REIT-фонди по частинах, причому частина, яка залишилась заінвестованою, продовжуватиме генерувати дохід. Фізичну нерухомість не можна купити або продати по частинах, тільки весь об’єкт в цілому.
Низькі пороги для інвестування. Придбати пай або акцію REIT можна фактично за 20 $. Щоб придбати квартиру, необхідно як мінімум 40 000 $, а для дійсно гарного об’єкту – значно більше.
Диверсифікація. Щоб купити декілька об’єктів нерухомості, потрібен значний капітал. З REIT-фондами всього за 10 000 $ можна створити диверсифікований портфель з тисячами об'єктів нерухомості, від житлової нерухомості до готелів, торговельних центрів та лікарень, які розміщені в декількох країнах світу, що знижує ризики інвестування в один об'єкт в одній країні.
Володіючи фізичною нерухомістю, інвестор бере на себе ризики, пов’язані з пошкодженням нерухомості внаслідок пожежі, затоплення, інших стихійних та техногенних явищ, а також ризик недобросовісних орендарів. Також інвестор має займатись збиранням орендної плати та поточними терміновими ремонтами. Але якщо інвестор володіє акціями чи паями REIT-фондів, всі ці турботи лягають на плечі керуючого фондом.

Недоліки інвестицій в REIT-фонди

Як і будь-який інвестиційний інструмент, REIT-фонди мають свої позитивні та негативні сторони. Про позитивні я розповідав вище, а зараз мова піде про негативні.
REIT-фонди можуть реінвестувати максимум 10 % свого річного прибутку у свої основні напрямки діяльності. З одного боку, це плюс, оскільки інші 90 % фонд виплачує нам, інвесторам, у вигляді дивідендів, а з іншого – мінус, тому що це обмежує ріст капіталізації деяких фондів нерухомості.
Ще один мінус полягає в тому, що ціна акцій REIT-фондів значною мірою залежить від ринкових умов. Тому акції деяких фондів можуть бути переоціненими у порівнянні з фактичною вартістю нерухомості, якою вони володіють. Це призводить до значних коливань ціни на їхні акції, що може зумовити збитки на коротких горизонтах інвестування.

Як інвестувати в REIT-фонди?

Інвестувати можна в окремі акції REIT-компаній, які публічно торгуються на біржах, а також у взаємні фонди нерухомості та біржові інвестиційні фонди (ETFs). Робити це можна через іноземного брокера, інвестиційний банк чи через інвестиційне страхування життя, так звані продукти unit-linked.
Вибір типу інвестиційного інструменту та компанії, через яку будуть відбуватись інвестиції, – задача суто індивідуальна, вирішення якої залежить від цілей, вільного капіталу, горизонту інвестування та інших факторів.

Якою може бути дохідність інвестицій в REIT-фонди?

Наведу декілька прикладів.
Фонд нерухомості США Vanguard Real Estate ETF з моменту заснування 23 вересня 2004 року до червня 2023 року в середньому зростав на 7,33 % в рік. І це з урахуванням Великої рецесії 2009 року, коли акції фонду знизились більше ніж на 68 %. Інвестиція в розмірі 10 000 $ в цей фонд зроблена у 23 вересня 2004 році виросла б до 37 671 $ на червень 2023 року (див. графік нижче).

Зростання інвестиції 10 000 $ в фонд Vanguard Real Estate ETF. Побудовано на основі даних Portfolio Visualizer
Взаємний фонд глобальної нерухомості Janus Henderson Global Property, про який мова йшла вище, зростав в середньому на 5,7 % щороку з моменту заснування на початку 2005 року. Дивідендна дохідність фонду станом на червень 2023 рік складає 3,2 % річних.
Як і у випадку з будь-якими інвестиціями, ви повинні враховувати власне фінансове становище, консультуватись зі своїм фінансовим радником і проводити ретельне дослідження, перш ніж приймати будь-які інвестиційні рішення.
Фото на обкладинці: evening_tao на Freepik.